JUROS MAIS BAIXOS DEIXAM OS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS 30% MAIS BARATOS
O achatamento da taxa básica de juros Selic pode até ter castigado o investidor da renda fixa, mas trouxe boas notícias para quem quer ou precisa comprar um imóvel. O ambiente de juros mais baixos estimulou as instituições financeiras a reduzir as taxas dos financiamentos imobiliários. Se em 2017 cobravam-se, em média, 11% de juros, hoje os principais players do mercado praticam taxas abaixo de 7%.
Para se ter uma ideia do impacto que isso representa, uma simulação de financiamento de um imóvel de R$ 500 mil em dois cenários: com juros de 10,5% e 6,99%. Em ambos, a entrada é de R$ 100 mil e o saldo restante é financiado em 30 anos. No primeiro cenário, o mutuário paga uma parcela inicial de R$ 4.630,43. No segundo, esse mesmo empréstimo começa com prestação de R$ 3.369,60.
Como os bancos exigem que a primeira parcela do financiamento comprometa no máximo 35% da renda familiar, antes esse imóvel de R$ 500 mil era acessível a uma família que ganhasse pelo menos R$ 13,3 mil. Agora, a renda mínima necessária passou a ser de R$ 9,6 mil.
Essa redução da faixa de renda exigida em quase 30% não é brincadeira. Em última análise, é como se o imóvel passasse a custar 30% menos.
Ao mesmo tempo, os juros mais baixos permitem que aquela família com renda de R$ 13,3 mil hoje possa financiar um imóvel de R$ 700 mil – ou seja, um ganho de poder de compra de 40%. Com juros mais baixos, famílias que não tinham acesso ao financiamento passam a ter, e as que já tinham podem fazer compras melhores.
Um empurrão e tanto para o mercado imobiliário
O ano de 2019 foi muito produtivo para o mercado imobiliário. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as transações tiveram um crescimento de 37% sobre 2018, quando se iniciou uma resposta mais vigorosa à crise de 2014 e 2015. Para 2020, a previsão da entidade era de alta de 20% sobre 2019… até que surgiu o coronavírus.
Em março deste ano, incorporadoras e consumidores puxaram o freio de mão, tentando compreender a gravidade do cenário, e o mercado ficou paralisado por dois meses. “Mas, em maio, os compradores pessoa física já retomaram a busca pelo imóvel, e o primeiro semestre de 2020 registrou alta de 24% sobre o mesmo período de 2019”, diz Cristiane Portella, presidente da entidade.
Ela destaca que aqueles consumidores e empresários que não foram diretamente impactados pela pandemia prosseguiram com seus planos originais de compra. E, com a quarentena, passaram a valorizar ainda mais a qualidade da moradia. “Agora, a redução dos juros coloca mais pessoas no jogo e vai intensificar os negócios”, diz.
Por parte de quem investe no mercado imobiliário, o ambiente de juros menores também catalisa a compra de propriedades. Com a Selic em 2% ao ano, a perspectiva de ganhos maiores no longo prazo está em ativos de risco, como ações, e em imóveis.
Pandemia não acabou, mas bancos estão mais confiantes
Nos primeiros meses da pandemia, o grau de incerteza era tamanho que financiar um imóvel se tornou inviável. Afinal, como assumir um compromisso financeiro de tão longo prazo quando a própria continuidade do emprego é uma incógnita?
Para os bancos, a pandemia também é uma situação delicada. Afinal, o risco de inadimplência não pode ser ignorado, mesmo que o financiamento seja garantido pelo próprio imóvel do mutuário.
“O banco não é uma imobiliária. Ele não quer receber o imóvel, e sim o dinheiro”, diz Miguel de Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). “Como não sabiam quem corria o risco de perder o emprego, as instituições ficaram bem mais seletivas na concessão do crédito. E, com juros mais baixos, suas margens foram espremidas.”
No entanto, o mercado começa a fazer uma leitura de que o pior da pandemia já passou e, para os bancos, a avaliação é de que o financiamento passou a ter uma relação risco-retorno mais interessante no médio prazo. Afinal, durante os longos 30 anos em que o mutuário está preso àquela relação, a instituição pode oferecer outros produtos financeiros a ele. E se no meio do caminho o devedor se tornar inadimplente, há certa “gordura” para vender o imóvel com desconto, já que a dívida em aberto será menor que a contratada.
A maior competição no setor traz também novas possibilidades para o consumidor, que hoje pode escolher entre financiamentos prefixados, indexados à TR ou ao IPCA. Neste mês, o Itaú lançou uma opção que é corrigida pela variação da caderneta de poupança, mais taxa fixa de 3,9% ao ano.
Tendência dos preços é de alta
Cristiane Portella, da Abecip, diz que os preços ainda não voltaram aos patamares anteriores à crise de 2014-2015. São Paulo vem apresentando a melhor retomada: já devolveu 88,8% das perdas, enquanto a média nacional é de 79%.
Nos últimos doze meses, a entidade calcula que os imóveis acumularam valorização média de 10%, chegando a 15% no mercado paulista. E prevê que esse ritmo se manterá. “Com a taxa Selic a 2%, um ativo que se valoriza 10% é um ótimo investimento”, afirma Portella
