SANTANDER E ITAÚ BRIGAM PELO MENOR JURO NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO; CAIXA PERDE POR TAXAS EXTRAS
Bianca Alvarenga – São Paulo
12/07/2020
O Santander lançou neste mês uma nova campanha de crédito imobiliário. Na peça publicitária, o banco promete ter o menor juro no financiamento de imóveis do Brasil, com uma taxa de 6,99% ao ano. Mas será que esse é mesmo o mais baixo disponível do mercado?
Antes de tudo, é importante saber que além desse valor de 6,99% ainda são cobrados os seguros obrigatórios e a taxa de administração — esses três fatores formam o CET (Custo Efetivo Total) dos empréstimos. Para checar qual é o CET do Santander e dos outros bancos, o 6 Minutos pediu que as plataformas Melhortaxa e Kzas fizessem algumas simulações para checar quais são as taxas finais dos empréstimos imobiliários praticadas atualmente.
Os dados mostraram que embora a Caixa tenha um juro-base mais baixo, de 6,5% ao ano, o Santander, o Itaú e o Bradesco têm as opções mais competitivas na maior parte dos casos. Veja abaixo as simulações:
Imóvel de R$ 750 mil com financiamento de R$ 600 mil
| Banco | Idade do comprador | Valor do Imóvel | Valor Financiado | Prazo em Meses | Juros Efetivo Ano | CET (Custo Efetivo Total Ano) |
| Banco do Brasil | 20 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 8,1% | 8,57% |
| Bradesco | 20 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 7% | 7,57% |
| Caixa | 20 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 6,5% | 7,88% |
| Itaú | 20 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 7% | 7,38% |
| Santander | 20 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 6,99% | 7,47% |
| Banco do Brasil | 30 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 8,1% | 8,69% |
| Bradesco | 30 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 7% | 7,70% |
| Caixa | 30 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 6,5% | 8,02% |
| Itaú | 30 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 7% | 7,54% |
| Santander | 30 anos | 750.000 | 600.000 | 360 | 6,99% | 7,47% |
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Imóvel de R$ 500 mil com financiamento de R$ 400 mil
| Banco | Idade do comprador | Valor do imóvel (em reais) | Valor financiado (em reais) | Prazo em meses | Juros | CET (Custo Efetivo Total) por ano |
| Banco do Brasil | 20 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 8,1% | 8,61% |
| Bradesco | 20 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 7% | 7,64% |
| Caixa | 20 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 6,5% | 7,93% |
| Itaú | 20 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 7% | 7,42% |
| Santander | 20 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 6,99% | 7,54% |
| Banco do Brasil | 30 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 8,1% | 8,74% |
| Bradesco | 30 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 7% | 7,77% |
| Caixa | 30 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 6,5% | 8,07% |
| Itaú | 30 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 7% | 7,58% |
| Santander | 30 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 6,99% | 7,54% |
| Banco do Brasil | 45 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 8,1% | 9,59% |
| Bradesco | 45 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 7% | 8,56% |
| Caixa | 45 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 6,5% | 8,90% |
| Itaú | 45 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 7% | 8,52% |
| Santander | 45 anos | 500.000 | 400.000 | 360 | 6,99% | 7,84% |
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Imóvel de R$ 400 mil com financiamento de R$ 300 mil
| Banco | Idade do comprador | Valor do imóvel (em reais) | Valor financiado (em reais) | Prazo em meses | Juros | Custo Efetivo Total (CET) por ano |
| Caixa | 30 anos | 400.000 | 300.000 | 360 | 6,5% | 8,53% |
| Itaú | 30 anos | 400.000 | 300.000 | 360 | 7,3% | 7,92% |
| Bradesco | 30 anos | 400.000 | 300.000 | 360 | 7,1% | 7,91% |
| Santander | 30 anos | 400.000 | 300.000 | 360 | 6,99% | 7,76% |
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Juro é igual pra todo mundo?
As simulações levam em consideração o piso dos juros que os bancos costumam ofertar. A taxa do CET é quase personalizada, pois varia de acordo com a idade do comprador, a renda, o valor do imóvel e o relacionamento com o banco.
“Baseamos essas simulações nas taxas que os bancos estão praticando, e não necessariamente nas que são anunciadas”, diz Rafael Sasso, cofundador da plataforma Melhortaxa.
Pelas simulações feitas na plataforma é possível perceber que o Santander está à frente e que Itaú e Bradesco brigam por poucos décimos na posição da segunda menor taxa do financiamento imobiliário. O perfil do comprador cria algumas exceções: o Itaú tende a ser mais vantajoso para os compradores mais jovens, por exemplo.
“O Bradesco e o Itaú devem anunciar novas reduções nos juros na próxima semana”, diz Eduardo Muszkat, CEO da Kzas. A competição entre os bancos deve seguir mais acirrada, ameaçando a liderança do Santander.
Então o Santander é mesmo o mais vantajoso? Há uma porção de condições para contratar o juro mais baixo do Santander. No comercial, o banco diz que tem a menor taxa do Brasil, mas não diz que essa é uma “taxa bonificada”. Isso significa que o cliente só terá essa taxa mais baixa se seguir uma série de contrapartidas.
Epa, que contrapartidas são essas? Para os trabalhadores formais, o banco exige o recebimento do salário pela conta do Santander e que as parcelas do financiamento sejam pagas por débito automático. Já para os autônomos há ainda a obrigação de realizar uma nova compra de qualquer valor no cartão de crédito do Santander.
Para as duas categorias de trabalhadores, o Santander exige ainda que o cliente mantenha um saldo mínimo de R$ 1 mil aplicado na poupança do banco, e que contrate um cartão de crédito, um seguro de vida, um seguro residencial ou um seguro de acidentes pessoais.
E se depois de contratar o financiamento o cliente descumprir alguma dessas condições? Aí o Santander vai passar a cobrar o juro não bonificado, que é de 10% ao ano — muito superior à cobrada por qualquer outro banco. Portanto, antes de contratar um empréstimo imobiliário com o Santander é muito importante estar ciente de todas as exigências para não acabar tendo uma surpresa bem desagradável.
Mas e a Caixa? Apesar de praticar um juro mais baixo desde o final de 2019, a Caixa oferece um custo final mais alto. “Em geral, a Caixa em geral tem uma cesta de produtos pesada, que encarece o Custo Efetivo Total. Além disso, não são muitos os clientes que conseguem negociar pelo piso dos juros, que é de 6,5%”, pontua Sasso.
Questionada sobre qual perfil de cliente poderia ter acesso ao juro mais baixo, a Caixa disse que “as condições do financiamento imobiliário são definidas de acordo com a combinação de algumas variáveis, como o perfil do cliente, avaliação de crédito, condições da operação pretendida, e nível de relacionamento com o banco”.
